你知道嗎?同一間房產,新舊稅制所得稅 差異高達28倍以上!

2023-12-18 18:58

黃先生的住宅是105年前取得,未來如果有出售的需求為房地舊制計算所得稅。如果贈與給小孩,因小孩是105年後取得,未來再出售將以房地合一新制課稅。

黃先生的50坪中古住宅,位於台北市大安區,原取得成本為4,000萬,如售價6,000萬,獲利為2,000萬。目前房屋評定現值100萬,土地公告現值為1500萬。

你可能和黃先生一樣想知道,同一間房產,新制與舊制的所得稅差別有多大?

出售新舊制房地之所得稅課稅異同:

舊制:

出售土地的所得:免納所得稅。

出售房屋的所得:屬於個人綜合所得稅的財產交易所得,計入個人綜合所得總額,適用5%~40%之稅率。

新制:

出售土地的所得:房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。

出售房屋的所得:房、地一起計算課徵房地合一交易所得稅。

無論是新、舊制,都要繳土地增值稅。

相信大家有發現,新、舊制最主要的差異在於,出售舊制土地的獲利(所得),是免納所得稅的。

房地舊制併入個人綜合所得:

因舊制只有「出售房屋的所得」,我們先計算

房地比=房屋評定現值100萬/房屋評定現值100萬+土地公告現值為1500萬

舊制課稅所得=獲利2000萬×房地比=125萬

以所得稅率20%為例,稅額為25萬

如果你的房屋持有非常久,已經忘記當初的購買成本,則採用部頒標準。

台北市大安區的部頒標準是48%,所得為房屋評定現值100萬×48%=48萬,併入綜所稅申報。

稅額為48萬×所得稅率20%=9.6萬

房地合一新制試算:

房地合一新制為避免短期炒房,依持有期間分離課稅,假設持有第4年出售

獲利2000萬×房地合一稅率35%=稅額700萬

許多人都知道,房地舊制的稅務負擔較輕,同一間房一樣的獲利2000萬,舊制所得稅9.6萬或25萬,新制要繳700萬,稅負差異28倍以上,超乎你的想像吧?

善用房地合一新制優勢:

當持有滿6年以上的自用住宅,房地合一新制可享免稅額400萬元,超過部分可享優惠稅率10%計算。

如果黃先生大安區房產,以上述自用優惠稅率計算:

獲利2000萬-免稅額400萬=1600萬

1600萬×優惠稅率10%=稅額160萬

善用房地新制自用住宅優惠,雖然可以將一般住宅房低合一稅700萬降低為160萬,還是遠高於舊制的交易稅。

傳承注意要點:

不動產在台灣人資產比重相當高,在規劃傳承前,建議先盤點手邊的房產那些是新制?那些是舊制?

再決定何時移轉?如何移轉?避免不小心一個動作,例如贈與房產給子女,讓你的舊制變新制,造成遺憾。

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