賣共有繼承屋，少一個動作導致稅金是哥哥的6倍

今年因為哥哥結婚生小孩想要換屋，2人商量後，把繼承的房屋出售後平分。

因為爸爸的房屋是１０５年１月１日後購買的，所以繼承房屋出售適用房地合一稅，申報時才發現事情大條了......

⏰因為少一個關鍵因素，導致林先生的稅金是哥哥的６倍。你一定很好奇，到底是哪個關鍵因素呢？

⏰房地合一稅的自住優惠，須「同時」符合３條件：

２、交易前６年內，無出租、供營業或執行業務使用。

３、個人與其配偶及未成年子女於交易前６年內未曾適用本款規定。

因為哥哥一直和爸爸住在一起，所以戶籍設在出售的繼承屋，而林先生因在外地工作、結婚後戶籍移到外地，所以哥哥符合「房地合一稅的自用優惠」，而他無法適用。

⏰能否適用「房地合一稅的自用優惠」稅率差多少？

個人房地２.０規定：持有房地期間在１年以內者，稅率為45%；持有房地期間超過2年未逾5年者，稅率為35%；持有期間超過5年未逾10年者，稅率為２０%；持有期間超過１０年，稅率為１5%。持有期間越短，出售時稅率越高。

如果符合「房地合一稅的自用優惠」，交易獲利可以扣除４００萬的免稅額，超過部分再以稅率１０％計算。你發現了嗎？當符合自住優惠，房地合一稅可以大幅降低。

⏰一起來算算看，為何兄弟兩個人的稅金相差６倍？

這間房子出售獲利６００萬元，林先生和哥哥各３００萬。哥哥符合自用可減２００萬元免稅額，獲利３００萬扣掉免稅額２００萬，獲利１００萬元再以１０％稅率計算，稅額為１０萬元。

林先生無法適用自用住宅優惠，從爸爸取得共持有滿６年後出售，獲利３００萬元稅率２０％，稅額為６０萬元，是自用稅額的６倍。

設戶籍滿６年，沒設戶籍，只差一個動作，房地合一稅多６倍

⏰房地合一重購退稅

你以為慘劇只到這裡嗎?並沒有。哥哥換屋之後，可以重購退稅，林先生也不適用。

房地合一稅對短期交易課以重稅，但對自住客卻是大開「重購退稅」的友善大門，只要是自住換屋，舉凡符合自住條件，還可按比例或全部退稅！

⏰時間無法回頭，賣屋、換屋的規劃要從登記那一刻開始！

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《作者：廖嘉紅》傳承風險顧問，協助打造你的幸福人生。

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