賣共有繼承屋,少一個動作導致稅金是哥哥的6倍

2023-10-19 16:51

林爸爸前2年過世,因為媽媽早已不在,於是105年買的房子由林先生和哥哥共同繼承。

今年因為哥哥結婚生小孩想要換屋,2人商量後,把繼承的房屋出售後平分。

因為爸爸的房屋是105年1月1日後購買的,所以繼承房屋出售適用房地合一稅,申報時才發現事情大條了......

因為少一個關鍵因素,導致林先生的稅金是哥哥的6倍。你一定很好奇,到底是哪個關鍵因素呢?

房地合一稅的自住優惠,須「同時」符合3條件:

1、售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。

3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

因為哥哥一直和爸爸住在一起,所以戶籍設在出售的繼承屋,而林先生因在外地工作、結婚後戶籍移到外地,所以哥哥符合「房地合一稅的自用優惠」,而他無法適用。

能否適用「房地合一稅的自用優惠」稅率差多少?

房地合一稅自2016年上路,針對房市短期交易課以重稅。

個人房地2.0規定:持有房地期間在1年以內者,稅率為45%;持有房地期間超過2年未逾5年者,稅率為35%;持有期間超過5年未逾10年者,稅率為20%;持有期間超過10年,稅率為15%。持有期間越短,出售時稅率越高。

如果符合「房地合一稅的自用優惠」,交易獲利可以扣除400萬的免稅額,超過部分再以稅率10%計算。你發現了嗎?當符合自住優惠,房地合一稅可以大幅降低。

一起來算算看,為何兄弟兩個人的稅金相差6倍?

自用住宅400萬的免稅額是一個權狀共有的額度,因為是2個人共有,所以免稅額除以2,哥哥的免稅額為200萬,林先生卻因為戶籍條件不符,沒有免稅額。

這間房子出售獲利600萬元,林先生和哥哥各300萬。哥哥符合自用可減200萬元免稅額,獲利300萬扣掉免稅額200萬,獲利100萬元再以10%稅率計算,稅額為10萬元。

林先生無法適用自用住宅優惠,從爸爸取得共持有滿6年後出售,獲利300萬元稅率20%,稅額為60萬元,是自用稅額的6倍。

設戶籍滿6年,沒設戶籍,只差一個動作,房地合一稅多6倍

房地合一重購退稅

你以為慘劇只到這裡嗎?並沒有。哥哥換屋之後,可以重購退稅,林先生也不適用。

房地合一稅對短期交易課以重稅,但對自住客卻是大開「重購退稅」的友善大門,只要是自住換屋,舉凡符合自住條件,還可按比例或全部退稅!

時間無法回頭,賣屋、換屋的規劃要從登記那一刻開始!

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