2024-03-17 22:48
廖嘉紅
爸媽贊助兒子２００萬頭期款，子女賣房竟要多繳２８萬房地合一稅！原來問題出在這裡
家偉當初為了工作，只能離家外出打拼，獨居大都市。租金高漲，沒有廚房只能外食不健康，所以他省吃儉力想買房。
還好父母願意幫忙出頭期款，終於在這個大都市擁有自己安身立命的小窩。
沒想到賣掉舊屋後，國稅局查出當時他父母匯款到履約保證帳戶的２００萬，屬於「無償為他人購置財產的贈與行為」，沒有申報贈與稅。
國稅局依查得資料，以房地的房屋評定標準價格及公告土地現值總額為基礎，按家偉爸爸出資額比例核定贈與總額６０萬餘元，未超過贈與免稅額２４４萬，不用繳贈與稅。
雖然家偉爸爸不用繳贈與稅，可是造成了家偉的購屋成本降低，反而增加房地合一稅。
⏰房地合一稅是怎麼算出來的？
✅步驟１：先算有多少所得？成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得(稅基)
✅步驟２：再算要繳多少所得稅？
課稅所得(稅基)ｘ適用稅率=所得稅
⏰購屋代出資相關稅法
家偉爸爸贈與頭期款，為什麼會導致購屋成本降低呢？因為遺贈稅法第１０條第１項規定，『贈與財產價值之計算，以贈與人贈與時之時價為準。』
因為贈與財產是不動產，將會按土地的公告現值加上房屋的評定價格，按比例計算贈與金額，所以從原來的２００萬，降低為６０萬，此時可能會不用或少繳贈與稅。
但是賣屋時，就會因為購屋成本減少，而增加房地合一所得稅的負擔。
家偉因為爸爸贈與不動產的行為，多了１４０萬（２００萬－６０萬）的假性獲利，滿５年未滿１０年稅率２０％，所以多繳２８萬的房地合一稅😭😭
⏰Ｒ姐教你一招解決：
家偉爸爸以自己的資金，無償為他人購置財產，但該財產因為是不動產。所以贈與稅的稅基，就應該是不動產的價值，而非他代為支付的價金２００萬元。Ｒ姐建議，如果家偉爸爸想贈與現金，就直接匯款給家偉，讓子女自己處理。子女再將資金購屋，就不會導致「購屋成本降低」，而增加房地合一所得稅。
⏰Ｒ姐加碼分享：
雖然當初一個動作做錯，導致家偉的房地合一稅暴增。但如果符合「房地合一稅之重購退稅優惠」，所繳的房地合一稅是可以退回來的。不動產的買屋、持有和售出，期間涉及的稅務法規很多，建議是在買賣屋之前先諮詢專家。
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《作者：廖嘉紅》不動產及保險-傳承稅務顧問
💟雙寶媽
💟與乳癌和平共存》10年
💟家族信託規劃顧問
💟退休理財顧問
💟國家級的人身與財產保險經紀人双證照
💟投資及管理不動產豐富資歷
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