房產繼承者們創新高,繼承前先試算避免誤觸高額房地合一稅?

2023-08-28 09:20

在人口老化加上高房價的趨勢下,房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記,一定要先試算繼承後再出售的稅金,以免誤觸高額房地合一稅

繼承案例:

情況A:陳爸爸於103年5月1日購買一間房屋,於106年2月1日往生。該房屋由配偶林媽媽繼承,不幸陳媽媽也於隔年107年5月1日也離開人世,所以由兒子陳先生繼承。

情況B:陳爸爸106年2月1日往生時,該房屋直接由兒子陳先生繼承。陳媽媽繼續居住,直到隔年林媽媽離開人世。

同年107年12月兒子陳先生因為資金需求,打算賣掉繼承的房產,如何申報售屋所得稅呢?

出售房屋所得稅,新制舊制大不同:

新制是指105年1月1日起實施的房地合一稅,舊制是指財產交易所得稅,適用於房地合一實施前取得的房屋。

新舊制的差異主要有以下幾點:

  • 新制是房屋和土地都要課稅,舊制是僅房屋課稅。
  • 新制是按實際成交價格課稅,舊制是按房屋評定現值課稅。
  • 新制的適用稅率依持有期間而定,舊制的適用稅率依所得淨額而定。
  • 新制是分離課稅,舊制是併計綜合所得總額。
  • 新制的申報期限是30天內,舊制的申報期限是次年5月。

關鍵時間點繼承路徑決定房地出售時的稅制

陳先生要出售的房產是繼承而來,出售時適用何種稅制呢?高雄國稅局說明如下:

1、被繼承人於105年1月1日以後取得之房地適用新制

2、被繼承人於104年12月31日以前取得之房地原則上適用舊制如果該不動產於繼承前、後均自住用,則可以在新舊制中擇優申報。

繼承房產再出售,案例解析:

關鍵點:出售繼承是以被繼承者取得的不動產的時間,決定出售房產所得稅的稅制與成本。

以情況A而言,兒子陳先生出售時,僅能以前次被繼承人林媽媽取得日期決定稅制。而林媽媽取得房產的時間為106年2月1日,日期是房地合一制實施日期之後,所以陳先生出售時必須適用房地合一稅2.0。

售屋成本是繼承時間點的房屋評定價值及土地公告現值,所以出售時市價與繼承成本間會產生巨大的價差。再加林先生加上母親持有時間也未滿1年就售屋,因此房地合一稅率高達45%,要繳納的房地稅金額相當驚人。

情況B,陳爸爸往生時,房屋直接由兒子陳先生繼承。出售稅制回溯被繼承人林爸爸的購屋日期103年5月1日,所以可以適用舊制。舊制的土地出售不課徵所得稅,僅有房屋需計算所得稅,通常房屋價值佔整個不動產的比例不高,發生高額稅負的機率不高。

傳承規劃考量要全面:

不動產資產傳承有壓縮的效果,但在房地合一稅實施後,往往在子女售屋時加倍奉還,所以傳承須全盤周詳考慮。房地合一稅上路後,不動產傳承需妥善規劃試算,才不會讓留下的資產被稅金侵蝕大半。

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