房地合一稅新舊制差異大揭秘,教你三招輕鬆搞定房屋出售稅務

2023-10-27 16:59

張先生家的房屋考慮要出售,可是搞不清楚房屋出售到底是舊制還是新制?舊制和新制的「房地合一稅」差別又在哪?

⏰3招輕鬆搞懂房屋出售稅務問題:

第1招、無論舊制或新制都要繳土地增值稅。

第2招、新制「房地合一稅」房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅;舊制土地所得免稅,只有房屋的獲利課稅。

第3招、新制「房地合一稅」採分離課稅,房地買賣30日內主動申報;舊制出售所得納入出售當年所得,隔年5月和其他所得一起申報綜合所得稅。

⏰如何判斷你的房產,是舊制還是新制呢?

不動產的稅制分為舊制和新制,主要是根據房地的取得日來判斷,105年1月1日為分水嶺:

• 如果房地是在104年12月31日以前取得,就適用舊制,只要計算房屋部分的財產交易所得稅,土地部分免稅。

• 如果房地是在105年1月1日以後取得,就適用新制,要計算房地合一的交易所得稅,土地和房屋都要課稅。

如果你的房地是因為繼承或配偶贈與而取得的,判斷的方式如下:

⏰繼承的房地,出售時如何判定新制或舊制?

因為何時過世是無法控制的,因此繼承之房地,是以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅。

• 張先生在110年繼承其父在99年購入的房產。因繼承而取得的房產,是以被繼承人取得日期判斷,因被繼承人張父購入日期在104年12月31日以前取得,雖然張先生是在105年1月1日以後繼承的,仍然可以適用舊制。

• 李小姐是107年繼承其父在105年購入的房地。因繼承而取得的房產,是以被繼承人取得日期判斷,因被繼承人張父購入日期在105年1月1日以前取得,所以李小姐繼承的房地,未來要出售時是用新制「房地合一稅」。

⏰夫妻贈與取得的房地,出售時如何判定新制或舊制?

因為夫妻贈與不列入當年度贈與總額,免贈與稅,土地增值稅也可以申請暫時免繳。

陳先生因為已經使用過一生一次土地增值稅的優惠,於是考慮將100年購入的不動產在112年贈與給陳太太,未來出售時陳太太就可以使用一生一次土地增值稅的優惠。

但未來張太太出售房地時,會適用新制還是舊制呢?

別怕!因為張太太是配偶贈與而取得房地,那麼取得日就是配偶張先生原始購買該房地日期100年。

也就是說,要追溯到配偶當初購入或繼承的日期來判斷新舊制,沒有因為夫妻贈與就改變,真是好險!

⏰不動產出售是舊制還是新制「房地合一稅」比較划算呢?

因為新制的「房地合一稅」土地和房屋的獲利都要課稅,而舊制只有房屋出售的獲利,所以通出售不動產通常是舊制稅金較輕。

但還需考量是否符合自住優惠、持有時間、稅率等因素。

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