買房前必讀!7月平均地權條例上路,看清3大關卡讓你避免上百萬的損失

2023-06-17 07:30

平均地權條例即將在7月1日上路,對房屋的買賣造成那些風險和機會。以下是你必須了解的三個關鍵:

⏰《 #平均地權條例》對預售屋的限制:

為了打擊炒房, 《平均地權條例》規定了7月1日後購買的預售屋禁止換約轉售,除非符合以下6種特殊情況:

1、非自願離職且超過6個月未就業

2、本人或家庭成員,罹患重大傷病或特定病症,須6個月以上全日照顧

3、本人或家庭成員的房屋,因災害毀損而須另行租屋

4、本人或家庭成員發生意外事故,導致第三人死亡,或重傷須6個月以上全日照顧

5、原買受人死亡,其繼承人無意保留

6、共同買受人間轉售或讓與

 這意味著,如果你買了預售屋,必須有足夠的財務能力和耐心等待施工完成。因為現在的預售屋通常需要3~5年才能交屋,而且施工期間不能放棄或轉讓你的權益,除非你遇到了上述的特殊情況。萬一中途放棄,你極可能會面臨損失。

⏰ 房貸額度和利率的變化:

等到了交屋那天,你一定會覺得非常開心和滿足。但在交屋之前,你還要面對一個重要的關卡,就是房貸額度和利率。

因為預售屋的價格通常會隨著市場變化而上下浮動,所以你在交屋時可能會發現你的房子比你當初買的時候貴或者便宜。再加上銀行會評估你的收入與支出的比例,這些都會影響到申請房貸的金額和利率。在交屋之前,一定要做好準備和規劃,避免因為房價變動及自己的收支比而造成要補頭期款的困難。

房地合一稅的計算方式:

國稅局提醒,預售屋交屋後賣出,房地取得日是登記所有權那天,不是簽合約那天。這會影響持有期間、稅率和免稅額,可能多繳稅。

例如,甲君在112年7月買了B預售屋和土地,115年7月登記所有權,118年8月賣掉。甲君用「買、賣」時間計算,以為持有超過5年,按20%稅率申報。

國稅局認定只持有3年多,按35%稅率算,也不能用自用住宅400萬免稅額,補徵他160萬元稅款。

因為預售屋和成屋的稅務標的並不相同,前者是權利,後者是所有權 。所以各國稅局核定標準都一樣,認為「預售屋和成屋的持有期間不能併計」的原因 。

在財政部賦稅署《台財稅字第11004553710號》第4條也有清楚的規定『房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準』所以大家要注意,以免多繳稅。

⏰ 民眾買預售屋的3個關卡:

買預售屋是一個重要的決定,需要長期的規劃和考量,並且做好以下3個關卡的準備:

第1個關卡:從預售屋期間到交屋,禁止預售屋換約轉售。

第2個關卡:房貸額度和利率的變化。

第3個關卡:持有期間、稅率和免稅額,從交屋登記日開始計算。

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