【住滿6年、申報0元，最後還是補稅10萬——這個400萬元免稅額的陷阱，99%的人沒看到】—— 部分持分出售，你以為符合資格，國稅局不這麼算
AI重點
文章重點整理：
- 重點一：自住房地400萬元免稅額，並非部分持分也能全額適用。
- 重點二：賣出6成持分只可用6成免稅額，國稅局據此補稅10.5萬元。
- 重點三：房產分次移轉前要先算稅，避免以為符合資格卻收到補稅單。
帶著這份安心去申報的人，有一天收到一張補稅通知，金額10萬多元。
他是王爸爸。2017年買下新北市一間房，持分100%。2023年，他決定把其中6成持分賣給兒子，課稅所得約345萬元，套上400萬元自住房地免稅額，申報應納稅額：0元。
國稅局的看法不一樣。
▋400萬元免稅額，不是住滿6年就能全用
大多數人對房地合一稅的記憶，停在這一句：「自住滿6年，課稅所得400萬元以下免稅。」這句話沒有錯。但有件事沒人特別提醒你——
這個400萬元，是對著「完整房地所有權」設計的。
王爸爸賣出的是6成持分，免稅額就只能用6成：400萬×60%，等於240萬元，不是全額。
345萬扣掉240萬，剩105萬元，乘以10%，補稅10.5萬元。
數字很清楚，但能在申報前就想到這一層的人，真的不多。
▋他提訴願，財政部怎麼說
王爸爸不服，主張法條沒有白紙黑字寫「按持分比例計算」，所以應該可以用全額400萬元。財政部的回應切中要害：如果出售部分持分也能每次套用400萬元，同一間房分次賣出，就可能讓一間房享有好幾個400萬元免稅額——這說不通，訴願駁回。
聽起來合理。但這個邏輯同時也說明了一件事：財務安排的結果，從來不是靠「感覺符合條件」就能定案的，而是靠動作之前把結構想清楚。
▋部分持分出售，其實是很常見的家庭安排
很多父母選擇把房子慢慢移給孩子。有人是為了分散日後遺產集中的風險，有人想讓孩子提早持有資產，有人只是覺得這樣走比較穩。這個安排沒有錯。出問題的地方，是大多數人不知道：「部分出售」這個動作，已經讓稅務計算的基礎悄悄改變了。
好消息是，小明剩下的4成持分，未來出售時若仍符合自住條件，還能再用160萬元免稅額。400萬元的總額度沒有消失，只是分兩次使用。
提前知道這件事，整個安排就能設計得很清楚。補稅通知，根本不會出現。
▋事前一個動作，比事後補救值錢
出售前，有幾件事值得坐下來確認：這次賣的是完整持分，還是部分持分？若是部分，免稅額怎麼算？課稅所得落在哪個區間？這些問題，在簽約前問清楚，跟收到補稅通知後才翻法條，是完全不同的兩種結局。
很多規劃的問題，不會出現在簽約當天，而是出現在國稅局的信寄到家門口的那一天。
如果你家有房產、有傳承的念頭，或正在考慮把部分持分移給下一代，現在就是最好的確認時機。
你上一次仔細看自己名下房地的持分狀況，是什麼時候？
我不是稅務專家， 但有些想法，想跟你分享。
精華 FAQ
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因為國稅局認定，400萬元自住房地免稅額是對完整所有權設計的，出售部分持分時只能按比例計算。王爸爸賣6成，就只能用240萬元免稅額。
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他的課稅所得約345萬元，原以為可全額用400萬元免稅額而申報0元，但實際只能扣除240萬元。剩餘105萬元按10%課稅，因此補稅約10.5萬元。
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文章指出，剩下的4成持分若未來仍符合自住條件，還能再用160萬元免稅額。也就是說，400萬元額度不是消失，而是分成兩次按持分比例使用。
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