剛繼承就賣房,會被課45%重稅? 國稅局揭密:關鍵不是你持有多久
很多人繼承房子後，第一個反應都是：「如果我很快賣掉，會不會被課很重的＃房地合一稅？」其實，答案常常跟你想的不一樣。
真正決定稅率高低的，不是你持有多久，而是—
👉 這間房子，在家族手上多久了。
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最近財政部臺北國稅局的新聞稿，就提醒了一個很多人不知道的規則。
如果房子是「＃繼承取得」，在計算房地合一稅持有期間時，
👉 可以把被繼承人的持有時間一起算。
也就是說：如果爸爸 20 年前買房，你繼承後 1 年就賣，不是算 1 年。而是算 21 年。
稅率就可能落在👉 持有超過10年適用 15%而不是短期交易的 35% 或 45%。
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財政部的新聞稿其實舉了一個很典型的案例。
🔷林父在民國 91 年購入一間房地，之後在 106 年，把其中 1/2 持分贈與給林母。
🔷107 年林父過世後，由林母與林先先各繼承1/4持分。
🔷後來在 111 年，林母也過世，她名下的持分再由林先生繼承。
🔷最後林先生在 112 年出售整間房地。
很多人看到這種情況，直覺會以為：「剛繼承就賣，應該會被課很重的稅。」
但實際計算時，情況沒有那麼單純。
繼承1/4持份，是林父早年取得的。因為林父取得時間在 105 年以前，
👉 不適用房地合一稅制，是舊制，賣出的稅較新制輕。
其餘111年自林母繼承取得之3/4持分，係被繼承人林母分別於106年受贈取得及107年繼承取得，均應適用房地合一新制。
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📌「＃連續繼承」持有期間的計算，大大影響稅率
「連續繼承」取得的持分，
👉 可以把前後被繼承人的持有期間合併計算。
因此1/4持份的持有時間，可以一路從民國 91 年開始算。持有期間超過 10 年，適用的稅率就是
👉 15%
但案例中也出現一個很多人忽略的關鍵。
有一半持分是林母在 106 年受贈取得，這一部分的持有期間，就只能從受贈那一天開始算。因此出售時，持有期間落在 5 年到 10 年之間，適用的稅率是
👉 20%
從這個案例可以看出一件事：房地合一稅在繼承時，確實有一個很重要的特色——
👉 繼承取得的不動產，持有期間可以接續計算。
但只要中間出現：
❌ 贈與
❌ 買賣
❌ 其他移轉
持有時間就可能被重新計算。
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所以很多家庭在做傳承安排時，常常會面臨一個選擇：
👉 要生前贈與？
👉 還是未來透過繼承？
如果從制度角度來看，不動產透過繼承，其實有兩個優點。
1️⃣是稅制上的優勢。持有期間可以延續計算，有機會適用較低的房地合一稅率。
2️⃣也是很多長輩很在意的一點：如果房子一直留在長輩名下，
👉 長輩就一直保有財產的掌控權。
是否出售、是否出租、未來要如何分配，都仍然由長輩自己決定。
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但如果未來是用「繼承」來傳承不動產，有一件事一定要先想好：
👉 ＃遺產稅的現金從哪裡來。
因為不動產是資產，但遺產稅是要用現金繳的。
很多家庭會遇到一個情況：房子很多，現金不多。
最後繼承人只好賣房、急著處分資產，甚至借錢繳稅。
所以傳承規劃真正要思考的，不只是房子留給誰，而是要一起想清楚：
✔ 不動產怎麼分配
✔ 遺產稅怎麼準備
✔ 現金流怎麼安排
因為有一句話，其實很值得記住：
👉 房子可以繼承，但稅金一定要用現金繳。
真正成熟的傳承規劃，不是只算一個稅，而是提前把制度設計好，讓家人在關鍵時刻，不用被迫賣掉資產。
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＃房地合一稅＃不動產繼承＃遺產稅
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